Trình tự chi tiết các bước của một dự án phần thủ tục cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư

Thủ tục cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm:

- Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư phải thông báo kết quả cho nhà đầu tư.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến những nội dung quy định tại khoản 6 Điều này.

- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, và gửi cơ quan đăng ký đầu tư.

- Cơ quan quản lý về đất đai chịu trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ; cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định theo quy định tại Điều này trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan đăng ký đầu tư.

- Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nội dung báo cáo thẩm định gồm:

- Thông tin về dự án gồm: thông tin về nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ thực hiện dự án;

- Đánh giá việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài (nếu có);

- Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;

- Đánh giá về ưu đãi đầu tư và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư (nếu có);

- Đánh giá căn cứ pháp lý về quyền sử dụng địa điểm đầu tư của nhà đầu tư. Trường hợp có đề xuất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đánh giá về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ.

- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

- Nội dung quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm:

- Nhà đầu tư thực hiện dự án;

- Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án;

- Địa điểm thực hiện dự án đầu tư;

- Tiến độ thực hiện dự án đầu tư: tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn; tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động (nếu có); tiến độ thực hiện từng giai đoạn đối với dự án đầu tư có nhiều giai đoạn;

- Công nghệ áp dụng;

- Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và điều kiện áp dụng (nếu có);

- Thời hạn hiệu lực của quyết định chủ trương đầu tư;

- Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, thủ tục thực hiện thẩm định dự án đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

III.02. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 (nếu đã có QHCT 1:2000). Nếu chưa có QHCT 1:2000 thì xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000.

Hồ sơ đề nghị chấp thuận bản vẽ Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ (đối với khu đất nhỏ hơn 5ha):

- Văn bản đề nghị của chủ đầu tư trong đó có giải trình tóm tắt nội dung đầu tư (quy mô xây dựng, tính chất công trình, nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phương án xây dựng...).

- Bản đồ hiện trạng khu đất (bản chính hoặc bản sao có chứng thực hợp lệ) tỷ lệ 1/500 hoặc tỷ lệ 1/200 theo hệ toạ độ VN2000 do cơ quan có tư cách pháp nhân thực hiện, phù hợp với thực tế (trường hợp không phù hợp thì phải hiện chỉnh bản đồ theo quy định), khu đất không có kiện cáo, tranh chấp, có xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường. Đối với khu đất đang quản lý, sử dụng không có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ phải có xác nhận của chính quyền địa phương về ranh giới, mốc giới.

- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ tỷ lệ 1/500 - 1/200 (còn phù hợp với thực tế) và văn bản cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật của cơ quan có thẩm quyền.

- Các bản vẽ tổng mặt bằng (gồm 02 bản) tỷ lệ 1/500 (hoặc 1/200) trên nền bản đồ hiện trạng và chỉ giới đường đỏ, có xác nhận và đóng dấu của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế, nội dung bản vẽ tổng mặt bằng theo quy định như: các căn cứ pháp lý, các chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu đề xuất được thể hiện đầy đủ, chính xác vị trí, quy mô, tính chất, kích thước, điều kiện định vị các hạng mục công trình, các điều kiện hạn chế xây dựng, giải trình các nội dung quan trọng...

- Phương án thiết kế kiến trúc của các công trình hoặc từng hạng mục công trình, gồm các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh từng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/200 (02 bộ).

- Đối với công trình kỹ thuật chuyên ngành: Nhà máy sử lý nước thải, nhà máy cấp nước, trạm biến áp có cấp điện áp ≥ 110KV, bến xe buýt, đường sắt đô thị… cần có bản vẽ mặt bằng dây chuyền công nghệ có chấp thuận của cơ quan chuyên ngành.

- Các văn bản về chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền; Các văn bản pháp lý có liên quan (kèm bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có chứng thực hợp lệ theo quy định)

Trong đó:

+ Trường hợp quy hoạch tổng mặt bằng lập trên đất mà chủ đầu tư chưa có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần có văn bản thoả thuận địa điểm (có sơ đồ kèm theo), thông tin quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

+ Trường hợp quy hoạch tổng mặt bằng lập trên khu đất mà chủ đầu tư đã có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần có văn bản thông tin quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất liên quan.

- Hồ sơ pháp nhân của tổ chức tư vấn, chứng chỉ hành nghề của các cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

Thông tư 12/2016/TT-BXD/ Điều 17/ Khoản 4: Việc lập quy hoạch chi Tiết xây dựng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất không cần thực hiện bước lập nhiệm vụ quy hoạch. Các khu công nghiệp, khu chế xuất có quy mô diện tích dưới 200 ha và cụm công nghiệp thì tiến hành lập ngay quy hoạch chi Tiết xây dựng để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

QHXD khu chức năng đặc thù: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực. (Khoản 5, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015).

Thủ tục hành chính Cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng; Cung cấp thông tin quy hoạch xây dựng; Thỏa thuận kiến trúc quy hoạch đã được bãi bỏ theo QĐ 835/QĐ-BXD ngày 29/8/2016, . Thủ tục Cấp phép quy hoạch đã được bãi bỏ từ 01/01/2019 theo Luật 35/2018/QH 14 Điều 28 Khoản 19; Quyết định 147/QĐ-BXD ngày Ngày 07/3/2019.

Khu chức năng đặc thù: Luật Xây dựng 2014/ Điều 3/ 25: Khu chức năng đặc thù là khu vực phát triển theo các chức năng chuyên biệt hoặc hỗn hợp như khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch, khu sinh thái; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; khu nghiên cứu đào tạo; khu thể dục thể thao; cảng hàng không, cảng biển; khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật; khu chức năng đặc thù khác được xác định theo quy hoạch xây dựng vùng được phê duyệt hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập.

III.03. Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM):

Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 (đã được điều chỉnh bởi NĐ 40/2019/NĐ-CP) Điều 14. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường: Chủ dự án trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường trước các thời điểm sau đây (c) Đối với dự án đầu tư xây dựng, trình trước khi cơ quan có thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công (trường hợp dự án chỉ yêu cầu thiết kế một bước).

Nội dung chính của báo cáo đánh giá tác động môi trường được quy định tại Điều 22 Luật bảo vệ môi trường. Một số nội dung quy định cụ thể như sau (a) Về các biện pháp xử lý chất thải: Phải đánh giá giải pháp và lựa chọn phương án công nghệ xử lý chất thải đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường. Đối với dự án đầu tư xây dựng có công trình xử lý chất thải để thẩm định về môi trường phải có phần thuyết minh và phương án thiết kế cơ sở (đối với dự án có nhiều bước thiết kế) hoặc phương án thiết kế bản vẽ thi công (đối với dự án chỉ yêu cầu thiết kế một bước) của công trình, hạng mục công trình xử lý chất thải theo quy định của pháp luật về xây dựng; có phương án phòng ngừa và ứng phó sự cố môi trường trong quá trình thi công xây dựng, vận hành thử nghiệm và khi dự án đi vào vận hành.

Một số dự án đầu tư xây dựng phải lập ĐTM:

Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, các khu dân cư. Diện tích từ 5 ha trở lên

Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề

Dự án đầu tư xây dựng siêu thị, khu thương mại, trung tâm thương mại. Diện tích sàn từ 20.000 m2 trở lên

Dự án đầu tư xây dựng chợ hạng 1, 2 trên địa bàn thành phố, thị xã, thị trấn

Dự án đầu tư xây dựng cơ sở khám chữa bệnh và cơ sở y tế khác. Từ 100 giường bệnh trở lên

Dự án đầu tư xây dựng cơ sở lưu trú du lịch, khu dân cư. Cơ sở lưu trú du lịch từ 200 phòng trở lên

Khu dân cư cho 2.000 người sử dụng hoặc 400 hộ trở lên.

Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch, khu thể thao, vui chơi giải trí, sân golf. Có diện tích từ 10 ha trở lên đối với khu du lịch, khu thể thao, vui chơi giải trí Tất cả đối với sân golf

Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang. Có diện tích từ 10 ha trở lên đối với nghĩa trang

Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hỏa táng

…

III.04. Hồ sơ thẩm định (Theo Mẫu số 1, Phụ lục II NĐ 59/2015):

1. Văn bản pháp lý:

- Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công) hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án sử dụng vốn khác);

- Quyết định lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc thông qua thi tuyển hoặc tuyển chọn theo quy định và phương án thiết kế được lựa chọn kèm theo (nếu có);

- Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án;

- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (quy hoạch 1/2000 đối với khu công nghiệp quy mô trên 20 ha) được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc giấy phép quy hoạch của dự án;

- Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);

- Văn bản thỏa thuận độ cao tĩnh không (nếu có);

- Các văn bản thông tin, số liệu về hạ tầng kỹ thuật đô thị;

- Các văn bản pháp lý khác có liên quan (nếu có).

2. Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức đầu tư (dự toán):

- Hồ sơ khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án;

- Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm tổng mức đầu tư hoặc dự toán);

- Thiết kế cơ sở bao gồm bản vẽ và thuyết minh.

3. Hồ sơ năng lực của các nhà thầu:

- Thông tin năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu lập dự án, thiết kế cơ sở;

- Chứng chỉ hành nghề và thông tin năng lực của các chức danh chủ nhiệm khảo sát, chủ nhiệm đồ án thiết kế, chủ trì thiết kế của nhà thầu thiết kế.)

Thẩm tra (nếu có):

- Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, dự toán xây dựng;

- Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công trình;

- Thẩm tra công tác đảm bảo an toàn giao thông.

III.05. Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở ngày 25/11/2014. Điều 9:

1. Các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này.

2. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 và Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công; cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của trung ương, gửi lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng nơi có dự án về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của địa phương.

Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trước khi quyết định chủ trương đầu tư.

3. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc dự án quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thuộc dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

4. Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này nhưng thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:

a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị;

b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị;

c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

5. Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này nhưng thuộc các diện sau đây thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:

a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị;

b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị;

c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.

6. Đối với trường hợp không thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.